Le titre foncier, et rien d’autre

Le titre foncier (T.F.) est le seul document qui prouve qu’une personne est propriétaire
d’un terrain, de façon définitive et opposable à tous. Il est établi par la Conservation
Foncière, porte un numéro (par exemple « T.F. n° 4109/Mf ») et le nom du titulaire.

Ce qui ne remplace pas un titre foncier :

• une attestation de vente ou un acte de vente sous seing privé ;
• un « acte de vente coutumier » signé devant un chef ou des témoins ;
• un certificat d’abandon de droits coutumiers ;
• une simple quittance de bornage.

Ces documents peuvent figurer dans un dossier — mais ce ne sont que des étapes. Sans
titre foncier au bout, vous n’avez rien de solide.

Les trois vérifications à faire

1. Le titre existe et il est au nom du vendeur

Demandez le numéro du T.F. et une copie. Le nom sur le titre doit être exactement celui
de la personne qui vous vend — ou celui de la société, avec un représentant clairement
identifié. Si le vendeur dit « c’est le terrain de mon oncle, de la famille », arrêtez-vous
là tant que ce n’est pas réglé.

2. Le titre est vérifiable à la Conservation Foncière

Vous pouvez demander un état des droits réels : ce document dit qui est propriétaire
aujourd’hui, et si le terrain porte une hypothèque, une saisie ou un litige. C’est payant,
ça prend quelques jours, et ça vaut chaque franc.

3. Le terrain qu’on vous montre est bien celui du titre

Un titre peut couvrir une grande surface dont on vous vend un morceau (un
« morcellement »). Dans ce cas, il faut un nouveau titre pour votre parcelle précise, ou
au minimum un morcellement en cours avec un plan de bornage visé par le cadastre.

Les signaux qui doivent vous alerter

• Le vendeur refuse de donner le numéro du titre ou une copie « avant que vous soyez sérieux ».
• On vous presse : « offre valable aujourd’hui », « quelqu’un d’autre est intéressé ».
• Le prix est très en dessous du marché.
• On vous demande de payer sur un compte ou un numéro Mobile Money personnel.
• Le même terrain est proposé par plusieurs intermédiaires à des prix différents.

Ce que fait le bornage

Borner un terrain, c’est faire venir un géomètre agréé qui mesure la
parcelle, plante des bornes (repères en béton numérotés B1, B2, B3…) à
chaque angle, et dresse un procès-verbal de bornage accompagné d’un
plan. Le tout est visé par le service du cadastre.

Sans bornage, les limites d’un terrain sont floues. C’est la première cause de conflit
entre voisins : chacun a « son idée » de la limite, et personne n’a de preuve.

Lire un plan de bornage

Un plan de bornage sérieux contient toujours :

• l’en-tête officiel (Ministère des Domaines, du Cadastre et des Affaires Foncières) ;
• le numéro du titre foncier d’origine ;
• la superficie réelle mesurée, souvent différente de la « superficie annoncée » ;
• les bornes (B1 à Bn) et les distances entre elles ;
• les servitudes : les bandes de terrain non constructibles (passage, voie, réseau) — 4 m, 6 m, 8 m selon les cas ;
• le nom du géomètre, son numéro d’agrément et la date ;
• le visa du cadastre (tampon + date). Sans ce visa, le plan n’a pas de valeur.

Surface annoncée ≠ surface bornée

Un vendeur peut dire « 500 m² » de bonne foi, parce que c’est ce qu’on lui a dit. Le
bornage donne la surface réelle. Elle peut être plus petite : une partie
est prise par une servitude, ou un voisin a empiété. Vous payez la surface bornée, pas la
surface annoncée.

À vérifier avant d’acheter

• Le plan de bornage est visé par le cadastre, avec une date récente.
• Les bornes sont présentes sur le terrain — allez les voir, une par une, pendant la visite.
• La superficie du plan correspond à ce qu’on vous vend.
• Les servitudes sont indiquées, et vous savez ce que vous pourrez construire.